Известная сфера – это передача частной собственности в общественное пользование. Перечисленный в Пятой поправке к Конституции США, он дает штатам и федеральному правительству право конфисковать собственность для общественного пользования в обмен на справедливую компенсацию (основанную на справедливой рыночной стоимости участка земли). Концепция выдающегося домена связана с функциональностью правительства, потому что правительству необходимо приобретать собственность для инфраструктуры и услуг, таких как государственные школы, коммунальные службы, парки и транспортные предприятия.
Семь ключевых судебных дел на протяжении 19 и 20 веков позволили судебной власти определить выдающуюся область. Большинство серьезных проблем в области сосредоточено на том, были ли земли взяты для целей, которые квалифицируются как «общественное использование», и была ли предоставленная компенсация «справедливой».
Коль против Соединенных Штатов
Коль против Соединенных Штатов (1875 г.) было первым делом Верховного суда США, в котором оценивались выдающиеся полномочия федерального правительства в сфере владения. часть земель заявителя без компенсации для строительства почтового отделения, таможни и других государственных объектов в Цинциннати, штат Огайо. Заявители утверждали, что суд не обладал юрисдикцией, правительство не могло приобрести землю без надлежащего законодательства, и что правительство должно согласиться с независимой оценкой стоимости земли перед выплатой компенсации.
В решении, вынесенном судьей Стронгом, суд вынес решение в пользу правительства. . По мнению большинства, выдающаяся сфера – это основная и важная власть, предоставляемая правительству. через Конституцию. Правительство может разработать законодательство для дальнейшего определения выдающейся области, но законодательство не требуется для использования власти.
По мнению большинства, судья Стронг написал :
«Если право выдающегося владения существует в федеральном правительстве, это право может осуществляться в пределах штатов, если это необходимо для пользование полномочиями, предоставленными ему Конституцией ».
США против Геттисбергской компании электрических железных дорог
In США против Геттисбергской компании электрических железных дорог (1896 г.), Конгресс использовал выдающиеся права, чтобы осудить поле битвы при Геттисберге в Пенсильвании. Компания Gettysburg Railroad Company, владевшая землей в запрещенном районе, подала в суд на правительство, утверждая, что осуждение нарушает их право на Пятую поправку.
Большинство постановило, что до тех пор, пока железнодорожной компании платили за землю по справедливой рыночной стоимости, осуждение было законным. Что касается общественного использования, судья Пекхэм от имени большинства написал: «Не следует принимать узкий взгляд на характер этого предлагаемого использования. Мы думаем, что его национальный характер и значение очевидны.. Кроме того, суд постановил, что количество земли, необходимое для захвата любого крупного домена, определяется законодательным органом, а не судом.
Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. против города Чикаго
Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. против города Чикаго (1897) включили пункт о сборах Пятой поправки, используя Четырнадцатая поправка. До этого случая штаты использовали выдающиеся полномочия в области, не регулируемые Пятой поправкой. Это означает, что штаты могли конфисковать собственность для общественного пользования без справедливой компенсации.
В 1890-х годах город Чикаго стремился соединить участок дороги, даже хотя это означало прорубать частную собственность. Город осудил землю через суд и выплатил справедливую компенсацию владельцам собственности. Корпорация Quincy Railroad владела частью списанной земли, и ей был присужден 1 доллар за изъятие, что побудило железную дорогу обжаловать решение.
В вынесенном решении 7-1 судьей Харланом суд постановил, что государство может забрать землю под выдающимся владением, если первоначальным владельцам будет присуждена справедливая компенсация. Изъятие земли железнодорожной компании не лишило ее возможности пользоваться. Улица только делила железнодорожные пути пополам и не вызвала их снос. Таким образом, 1 доллар был просто компенсацией.
Берман против Паркера
В 1945 году Конгресс учредил Агентство земель округа Колумбия по перепланировке. санкционировать захват «испорченных» микрорайонов для восстановления. Берману принадлежал универмаг в районе, намеченном к перепланировке, и он не хотел, чтобы его собственность была конфискована вместе с «зараженным» районом. В деле Берман против Паркера (1954) Берман подал в суд на том основании, что Закон о реконструкции округа Колумбия и захват его земли нарушили его право на надлежащую правовую процедуру.
В единогласном решении судьи Дугласа суд установил, что арест собственности Бермана не являлся нарушением его права на Пятую поправку. Пятая поправка не определяет, для чего земля должна использоваться вне «общественного пользования». Конгресс имеет право решать, каким может быть это использование, и цель превращения земли в жилье, особенно жилье для малоимущих, подходящее для всех. определение пункта о сборах.
Мнение большинства судьи Дугласа гласило:
«После решения вопроса об общественном назначении количество и характер земли, которая будет выделена для проекта, а также необходимость конкретного участка для завершения интегрированного плана остается на усмотрение законодательной ветви власти».
Penn Central Transportation v. Нью-Йорк
Penn Central Transportation v. Город Нью-Йорк (1978 г.) обратился в суд с просьбой решить, был ли Закон о сохранении достопримечательностей, запрещавший Пенсильванский вокзал строить 50-этажное здание над ним, конституционным. Penn Station утверждала, что предотвращение строительства здания равносильно незаконному захвату воздушного пространства властями города Нью-Йорка в нарушение Пятой поправки.
Суд постановил решением 6-3, что Закон о достопримечательностях не являлся нарушением Пятой поправки, поскольку ограничение строительства 50-этажного здания не означало захват воздушного пространства. Закон о достопримечательностях был более тесно связан с постановлением о зонировании, чем с выдающейся территорией, и Нью-Йорк имел право ограничивать строительство в общественных интересах для защиты «общего благосостояния» прилегающей территории. Penn Central Transportation не смогла доказать, что Нью-Йорк сознательно «забрал» собственность просто потому, что они снизили экономический потенциал и нарушили права собственности.
Гавайи Жилищное управление против Мидкиффа
Закон о земельной реформе 1967 года на Гавайях был направлен на решение проблемы неравного владения землей на острове. 72 частных землевладельца владели 47% земли. Жилищное управление Гавайев против Мидкиффа (1984) обратилось в суд с просьбой определить, может ли штат Гавайи принять закон, который будет использовать выдающиеся владения для изъятия земель у арендодателей (владельцев собственности) и перераспределения их между арендаторами (арендаторами недвижимости).
Решением 7-1 суд постановил, что Закон о земельной реформе является конституционным. Гавайи стремились использовать выдающиеся владения для предотвращения концентрации частной собственности, цель, обычно связанная с хорошим демократическим управлением. Кроме того, законодательный орган штата имеет такие же полномочия для принятия этого решения, как и Конгресс. Тот факт, что собственность была передана от одной частной стороны к другой, не отменяет публичного характера обмена.
Кело против города Нью-Лондон
В деле Кело против города Нью-Лондон (2005 г.) истица, Кело, подала в суд на город Нью-Лондон, штат Коннектикут, за наложение ареста на ее собственность, находящуюся под выдающимся владением, и передачу это в New London Development Corporation. Сюзет Кело и другие жители этого района отказались продавать свою частную собственность, поэтому город осудил ее, чтобы заставить их принять компенсацию. Кело утверждала, что конфискация ее собственности была нарушением элемента «общественного пользования» пункта о выкупе пятой поправки, поскольку земля будет использоваться для экономического развития, которое не является исключительно публичным. Имущество Кело не было «испорчено», и оно будет передано частной фирме для экономического развития.
В решении 5-4, вынесенном судьей Стивенсом, суд поддержал аспекты своего постановления в делах Берман против Паркера и Управление жилищного строительства Гавайев против Мидкиффа . Суд постановил, что перераспределение земли было частью подробного экономического плана, который включал общественное использование.. Несмотря на то, что передача земли была от одной частной стороны к другой, цель этой передачи – экономическое развитие – служила окончательной общественной цели. В этом случае суд дал определение «публичного использования», объяснив, что оно не ограничивается буквальным использованием общественностью. Скорее, этот термин может также описывать общественное благо или общее благосостояние.
Источники
- Коль против США, 91 US 367 (1875).
- Кело против Нью-Лондона, 545 US 469 (2005).
- США против Gettysburg Elec. Ry. Co., 160 US 668 (1896).
- Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка, 438 US 104 (1978).
- Hawaii Housing Auth. против Мидкиффа, 467 US 229 (1984).
- Берман против Паркера, 348 US 26 (1954).
- Chicago, B. & QR Co. v. Chicago, 166 US 226 (1897).
- Сомин, Илья. «История Кело против города Нью-Лондон». The Washington Post , 29 мая 2015 г., www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how -an-неясное-takings-case-шокировать-совесть-нации/? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
- “ История федерального использования выдающегося домена ». Министерство юстиции США , 15 мая 2015 г., www.justice.gov/enrd/history-federal-use-eminent-domain.
- «Конституционный закон. Федеральная власть выдающегося владения ». Обзор права Чикагского университета , т. 7, вып. 1. 1939. С. 166–169. JSTOR , JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
- “Аннотация 14 – Пятая поправка ». Финдлоу , конституция.findlaw.com/amendment5/annotation14.html#f170.
